El Mercado Inmobiliario en Peru en el 2016

Se habla de sobreoferta, del fin del boom, de un menor interés por adquirir propidades, etc., mas el mercado no se ha detenido. Charlamos con 4 protagonistas del campo sobre las estrategias que se sostienen como homónimo de éxito.

Juan Carlos Tassara, director de Construye, estima que en el dos mil doce –año de ventas récord para el mercado inmobiliario– en el país operaban unas seiscientos firmas en el campo, cifra que ha caído más de trescientos en los últimos 3 años y ha dejado en el juego a las compañías con las mejores estrategias para compensar el contexto de menor ritmo de desarrollo.

Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers, apunta que la desaceleración de la economía y mayores limitaciones en el acceso al crédito desde el sistema de finanzas han presionado la venta de inmuebles desde principios del dos mil trece, lo que ha dejado oferta construida sin poner hasta hoy, tanto en oficinas como en residencias.

En este panorama, a pesar de la inflación y al incremento del género de cambio, Colliers no prevé un incremento de costes en los inmuebles en lo que queda del año, puesto que el propósito de los desarrolladores debe apuntar a vender las propiedades libres, sobre todo en el segmento C, en zonas como Ate, Comas o bien ciertos ámbitos de San Miguel.

“Si los productos no se venden con exactamente la misma velocidad, no semeja un buen planteamiento subir los costes. Resulta interesante ver de qué forma una de las primeras apuestas frente a la desaceleración fue cambiar las dimensiones para no mudar el costo de los departamentos. En pleno boom, el promedio era setenta o bien setenta y cinco metros cuadrados o bien un tanto más, y se comenzó a bajar a sesenta y cinco metros cuadrados, como una suerte de ilusión óptica para sostener los costes reduciendo el tamaño. Ahora, debemos ver nuevas estrategias”, anota Vidal.

 

En el rubro de oficinas, Giancarlo Malatesta, directivo de Binswanger Perú, aclara que no se puede charlar de la ciudad de Lima como un todo para comentar el ritmo de ventas. El ejecutivo está seguro de que la capital es una urbe fraccionada, con lo que, si bien en promedio se puede charlar de sobreoferta, la situación es diferente para cada zona.

Por servirnos de un ejemplo, resalta que Magdalena y Atravieso no serían los distritos ideales para levantar nuevos proyectos por sus niveles de vacancia, al paso que el campo conocido como San Isidro empresarial es una zona afianzada que sostiene una demanda fuerte; en tanto, en Jesús María, la demanda estaría reaccionado frente al ajuste de costes a la baja.

Movidas

Los especialistas coinciden en que el mercado inmobiliario peruano está lejos de haberse detenido. No solo registra ritmos interesantes de ventas en proyectos de residencias no masivos, con costos sobre US dólares americanos mil setecientos por metro cuadrado, sino las inmobiliarias se están mostrando activas en la adquisición de terrenos.

Al cierre del año pasado, la inmobiliaria Britania adquirió un terreno en Atravieso y Las Condes (Imagina) lo hizo en San Miguel, con miras a desarrollar nuevos proyectos de residencias.

El director de Construye revela que sus mejores negocios para desarrollar un banco de tierras se han generado en los ciclos más difíciles para la economía. De esta manera, en plena campaña electoral, en el dos mil quince adquirieron un terreno en Miraflores y este año planean contar con 3 o bien 4 más para desarrollar residencias para los campos A y B en distritos afines como San Isidro o bien Acantilado.

Malatesta explica que, aunque la tierra tiene poca elasticidad para la corrección de costes, la rentabilidad de cada negocio en el mercado inmobiliario dependerá de la calidad del proyecto.

“Se debe distinguir entre costo y valor. El primero es lo que se paga por la tierra y lo segundo, lo que se hará. No se puede valorar la rentabilidad por el costo del metro cuadrado, sino más bien con lo que se levantará. La buena nueva es que la demanda no se ha contraído. En espacios de zonificación comercial hay demanda para proyectos inmobiliarios de educación, salud, entretenimiento o bien hotelería, donde las cantidades se han mantenido en buen ritmo”.

Recetas triunfantes

 
Con la visión de una Lima fraccionada, el directivo de Binswanger Perú apunta que la desaceleración ha generado proyectos premiados y otros castigados en el mercado de oficinas. ¿De qué forma situarse en el primer conjunto? Malatesta especifica 3 fórmulas.

La construcción Leuro de Inversiones Benavides sería el distintivo de la primera receta de éxito: jugar por arriba. Graciela Elejalde, gerente general de la inmobiliaria, asegura que el propósito fue desarrollar un edificio con valor agregado, sin cambiar los costes del mercado. Estrenado a fines el año pasado, el proyecto se transformó en el primero del país en tener la certificación de construcciones sostenible LEED, lo que supuso una inversión entre dieciocho por ciento y veinte por ciento más que un proyecto regular.

El proyecto de sesenta.000 metros cuadrados, diecisiete pisos y 8 de sótanos salió al mercado a ofrecer treinta y ocho oficinas ecoamigables con costes de alquiler entre US dólares americanos diecinueve y US dólares americanos veintiuno por metro cuadrado, online con el promedio del mercado.

Para fines de febrero, el sesenta por ciento de las oficinas ya estaban alquiladas y otro treinta por ciento se hallaba en negociación, aprovechando una demanda insatisfecha de las compañías internacionales que operan en el Perú por llevar sus oficinas a un ambiente LEED. Para este año, la inmobiliaria espera llenar el cien por ciento de su capacidad y comenzar a trabajar en nuevos proyectos afines.

Otra apuesta triunfante sería la de Cunsac. Con un edificio de 7 pisos en Ate, la firma ofrece la opción más asequible en el rubro de oficinas, en una localización conectada a sendas de transporte masivo, con lo que ha logrado arrendar el ochenta y cinco por ciento de su oferta en un año. Esta sería una alternativa interesante para grandes compañías que no requieren, para cuidar su imagen, sostener a su personal de forma tradicional en distritos de forma tradicional empresariales.

Finalmente, Malatesta ve buenas ocasiones para los complejos mixtos, como el plan que se tiene para el C.C. Camino Real, que puede unir espacios para el comercio, oficinas y también, aun, hoteles. La estrategia, como en los casos precedentes, sería ofrecer un producto único en el mercado, que penetre en la oferta existente para compensar los instantes de desaceleración. Siendo desarrollos diferentes, peligrosos, las ocasiones estarían, puesto que, a cargo de los especialistas.

Ocasiones

Construye se muestra confiada en la buena salud del mercado inmobiliario de residencias. Juan Carlos Tassara, su director, adelanta que sus próximos productos van a estar orientados a fortalecer la inversión en inmuebles de personas naturales. Conforme sus cifras, el cincuenta por ciento de sus clientes del servicio adquiere departamentos para arrendarlos, con lo que consiguen una rentabilidad de entre siete por ciento y nueve por ciento , sin contar la plusvalía.

Por ende, todavía ven espacio para nuevos desarrollos inmobiliarios en los campos A y B orientados a este público. Esto es, ofrecer inmuebles de áreas pequeñas, con extensas áreas comunes en zonas afianzadas. Si bien, desde el dos mil diecisiete, aguardan acrecentar su presencia en provincias y llegar a Trujillo, tras haber ingresado a Piura y Arequipa.